PROBLEMAS JURÍDICOS DEL MERCADO DEL ALQUILER: 2/3 Arrendamiento de Local de Negocio (Uso distinto al de vivienda)

En nuestro anterior artículo tratábamos el arrendamiento de vivienda, que es el más “protegido” en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). En esta ocasión nos centramos en el denominado “arrendamiento de inmueble para uso distinto de vivienda”.

         Por ser el más habitual, se le conoce también como Arrendamiento de local de negocio, pero nos sirve para todo aquel inmueble que no se destine a vivienda.

         En comparación con el de vivienda ofrece aparentemente una mayor rentabilidad el de uso distinto de vivienda, y entre sus aspectos positivos nos encontramos fundamentalmente los siguientes:

  • Libertad de pactos prácticamente total. En esta modalidad contractual prevalece lo que las partes convengan contractualmente, acudiendo a la Ley de Arrendamientos Urbanos solo para aquello que no se prevea en el contrato, por tanto se pueden incluir sin límite clausulas proteccionistas como garantías y avales, incrementos de renta más dinámicos y sin vinculación necesaria a índices de precios ni limitaciones, y libertad total para establecer el plazo y sistema de prorrogas.
  • Deducción de todos los costes y gastos del inmueble, incluso el IVA cuando el arrendatario es sujeto pasivo y lo emplea para su actividad profesional. Si la compra la sujetamos a IVA y lo arrendamos para actividad profesional o empresarial se puede compensar su coste e incluso pedir la devolución (en algunas compras está prevista la inversión de sujeto pasivo de IVA, lo que implica que ni siquiera hay que pagarlo).
  • El perjuicio de impago de rentas se puede minimizar por medio de sistemas de garantía de cobro, ya sea por avales bancarios, depósitos o avales solidarios de personas solventes. Estas garantías resultan necesarias sobre todo cuando el arrendatario es una “persona jurídica”, es decir, una sociedad mercantil, fundación o entidad con personalidad jurídica propia.
  • No es necesario que sea habitable para que sea objeto de arrendamiento. Así como en la vivienda es necesario que cumpla los requisitos mínimos, en este caso se puede descargar en el arrendatario la obligación de adecuar el local a su actividad empresarial y solicitar todas las licencias necesarias para ello, solo tenemos que hacerlo constar en el contrato de forma clara y precisa.

Para esta inversión no es necesario disponer de un vehículo mercantil, es decir, de una sociedad, salvo excepciones que lo aconsejan solo cuando el número de activos a gestionar alto. Esto provoca un menor coste de gestión, ya que, con un poco de orden en los “papeles”, solo nos tienen que ayudar con la declaración de IRPF una vez al año, y no tenemos que preocuparnos por los contratos de suministros, ni otros gastos que por contrato pueden ser a cargo de arrendatario

Por otro lado, como toda inversión, también tiene algunos inconvenientes y riesgos que pueden afectar a la rentabilidad.

  • Resulta recomendable disponer de un “vehículo” de inversión, ya sea sociedad mercantil o civil, para gestionar este tipo de inversión en rentabilidad, lo cual puede encarecer los gastos de constitución y gestión de dicho vehículo de inversión. No obstante a la larga sale a cuenta ya que la contabilidad no se mezcla con otras actividades profesionales o laborales y la responsabilidad frente a las administraciones públicas, salvo excepciones, es de la mercantil y no personal.
  • Igualmente resulta muy recomendable disponer de asesoramiento profesional aunque no utilicemos un vehículo de inversión, ya que tenemos obligaciones fiscales y contables, con declaraciones trimestrales que hay que conocerse y no olvidarse de presentar.
  • Mayor dificultad de vaciar el inmueble de “Okupas” inesperados. En el caso de viviendas, cuando el propietario es un particular dispone de instrumentos jurídicos más eficaces que le permiten tramitar los procedimientos con mayor diligencia que cuando se trata de una mercantil propietaria, o no se trata de arrendamiento de vivienda. En cualquier caso debemos acudir a un profesional en ambos casos para que nos ayude con este problema.

         Dicho esto, el arrendamiento para uso distinto de vivienda permite realizar inversiones más dinámicas y establecerse un plan de inversión por el plazo que se estime conveniente.

         Teniendo en cuenta que cada situación es cada situación, ya existen muchas empresas que antes desarrollaban su actividad empresarial en unas instalaciones de su propiedad. En la actualidad existen varias fórmulas para evitar la “contaminación de riesgo empresarial”, es decir, que la mala marcha de la empresa productora arrastre también a la inversión inmobiliaria. Entre las soluciones más comunes se encuentra la venta de las instalaciones a un tercero inversor, a quien se le arrienda el inmueble, y con el dinero obtenido de la venta adquirir propiedades que nos produzcan rentas suficientes para hacer frente al arrendamiento del mismo.

         En este tipo de arrendamientos resulta más necesario si cabe la intervención de un profesional que nos asesore y nos redacte el contrato que necesitamos, entre otras cosas porque, como ya hemos dicho, existe libertad de pactos y lo que se establezca en el contrato prevalece incluso a lo que indique la LAU.

         En cualquier caso, tener siempre presente que la claridad y concreción en los contratos es fundamental. Como ya hicimos con el artículo sobre arrendamiento de vivienda, ponemos a vuestra disposición un “modelo” de contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda.