PROBLEMAS JURÍDICOS DEL MERCADO DEL ALQUILER: 1/3 Arrendamiento de vivienda

         En la actualidad nos encontramos con tres mercados fundamentales del alquiler, dos tradicionales y un tercero emergente amparado en las llamadas “nuevas tecnologías”.

         Hoy trataremos el “arrendamiento de vivienda”, que tiene por objeto el servir de residencia habitual para el arrendatario (inquilino). A pesar de ofrecer habitualmente menor rentabilidad aparente que los demás hay que valorar distintos aspectos positivos que lo hacen atractivo, fundamentalmente los siguientes:

El mercado de alquiler está claramente diferenciado según el uso al que destinemos el bien objeto del contrato

  • Mayor estabilidad. La relación entre arrendador y arrendatario suele ser más estable, con pocos cambios, y requiere escasa atención por parte del inversor.
  • Mayor eficacia fiscal. Aunque la renta sea proporcionalmente menor que en otros casos, dicha diferencia suele ser pequeña y se ve sobradamente compensada por los beneficios fiscales que pueden alcanzar bonificaciones en la declaración del IRPF de hasta el 60%.
  • Menor coste de gestión. Para esta inversión no es necesario disponer de un vehículo mercantil, es decir, de una sociedad, salvo excepciones que lo aconsejan solo cuando el número de activos a gestionar sea muy alto. Esto provoca un menor coste de gestión, ya que, con un poco de orden en los “papeles”, solo nos tienen que ayudar con la declaración de IRPF una vez al año, y no tenemos que preocuparnos por los contratos de suministros, ni otros gastos que por contrato pueden ser a cargo de arrendatario.

Por otro lado, como toda inversión, también tiene algunos inconvenientes y riesgos que pueden afectar a la rentabilidad.

  • Impago de rentas. Es el principal problema que podemos afrontar en este tipo de arrendamiento, ya que por desgracia resulta mas habitual de lo que fuera deseable, por eso es importante tener un soporte jurídico de calidad. El contrato de arrendamiento debe contener claramente la intención de ambas partes, evitando malos entendidos, y proponiendo clausulas especificas a cada contrato que permitan un aseguramiento del cobro de rentas y demás responsabilidades del arrendatario, ya sean avales de terceros, análisis de solvencia previa, etc…

  • Mantenimiento de la vivienda. Es obligación del arrendatario mantener el inmueble en las mismas condiciones que se recibe al inicio, tolerándose unicamente aquellos desgastes que el uso normal pueda provocar. Aunque no es habitual, en ocasiones nos encontramos con daños en el inmueble al finalizar la relación contractual por cualquier motivo, no solo a causa de procedimientos judiciales, y generalmente viene provocado por una mala relación entre los contratantes por discusiones sobre las obligaciones de reparar daños y demás. Es de vital importancia aclarar esto en el contrato para que no se produzcan situaciones que tensen la relación contractual.

  • Plazos largos de duración. Aunque no es un inconveniente en si mismo, muchos propietarios si ven problemas a los plazos de duración, no obstante hay que tener en cuenta que por medio de otras clausulas del contrato se puede corregir ese temor de atarse 5 o 7 años la vivienda, siempre y cuando ambas partes estén de acuerdo en este extremo.

         Dicho esto, el arrendamiento de vivienda implica para el propietario o inversor la idea de mantener su inversión por plazos mínimos de 5 años.

         Si bien parece que los contratos solo nos sirven cuando hay problemas entre las partes, no es cierto, la preparación y redacción de contratos aclara antes de comprometerse las partes muchas dudas que pueden surgir durante su vigencia, lo que desaconseja siempre el uso de los mal llamados “modelos” o “formularios” estandarizados que se intentan adaptar modificándose clausulas que pueden resultar incompatibles con otras.

         Como cada situación requiere su solución, para disminuir en lo posible los inconvenientes de este tipo de inversión, resulta necesario asesorarse bien y transmitirle a tu asesor con claridad lo que quieren las partes y con eso preparar un contrato a la medida que evite problemas de interpretación. Por otro lado evita en el contrato incluir clausulas con intención distinta a la que se hace referencia en ella, esta practica solo genera problemas y existen pocas limitaciones a la contratación, a pesar de lo que parezca.

         A pesar de lo que hemos dicho en el párrafo anterior, os ponemos a vuestra disposición un “modelo o formulario” genérico de contrato de arrendamiento de vivienda para quien quiera disponer de uno:

Modelo Contrato de Alquiler de Vivienda